土地区画整理事業のしくみ

　土地区画整理事業とは、道路、公園、河川等の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用増進を図る事業です。
　道路や公園などの公共施設の整備が必要な一定の区域において、地権者からその権利に応じて少しずつ土地を提供（減歩）してもらい、この土地を集約し、道路や公園などの公共用地に充てます。また、減歩の一部を保留地として売却し、事業資金の一部に充てます。
　事業資金は、前述の保留地処分金のほか、公共側から支出される国庫補助金、市費等から構成されます。これらの資金を財源に、公共施設の工事、宅地の整地、家屋の移転補償等が行われます。
　地権者においては、土地区画整理事業後の宅地の面積は減歩によって従前に比べ小さくなるものの、都市計画道路や公園などの公共施設の整備や宅地の区画が整うことにより、利用価値の高い宅地が得られることになります。

土地区画整理事業のイメージ図

減歩

• 公共減歩：道路、公園などの用地になります。　
• 保留地減歩：事業費の一部に充てます。

事業費

• 市費、国庫補助金、保留地処分金　その他
  この事業費により、道路公園等の整備工事や宅地の整地、建物の移転補償を実施します。

土地区画整理の効果

• 土地が整形に区画され、また幹線道路、区画道路が計画的に配置され、暮らしやすい街になります。
• 水害から守る調整池の整備や狭小道路が改善され緊急車両が通行しやすくなるなど防災性の高い街になります。
• 公園・緑地など緑豊かな場、防災避難所などの空間を計画的に配置し、安心・安全な街になります。
• 上・下水道や電気・ガスなどの整備、学校などの公益施設用地の確保など生活基盤施設の充実が図られます。
• 区画整理前の権利を保全しながら事業を行うため，長年培われてきた地域のコミュニティが生かされます。

事業の流れ

1. まちづくり案の検討
   地元のみなさんと、まちづくり案の検討を行います。
2. 都市計画決定
   事業の施行区域を都市計画決定します。
3. 施行規程・定款の作成
   施行者・権利者が守るべき施行規程を作成します。
   組合施行の場合、名称が定款になります。
4. 事業計画の決定
   名称、施行地区、設計の概要、施行期間、資金計画等を定めた事業計画を決定します。
5. 土地区画整理審議会・総会の設置
   権利者の中から選挙で選出された委員と学識経験者により構成された
   審議会を設置します。組合施行の場合、総会を組織します。
   仮換地指定、換地計画等について審議します。
6. 仮換地指定
   審議会・総会の議決によって、将来換地される土地の位置・範囲を指定します。
7. 工事・建物移転補償
   仮換地の指定を受け、建物移転を実施します。
   また、道路・公園等の公共施設や宅地整地等の工事を実施します。
8. 換地処分
   従前の宅地上の権利が換地先に移行します。
   この時、清算金が確定します。
9. 土地・建物の登記
   施行者が、土地・建物の変更に伴う登記をまとめて実施します。
10. 清算金の徴収・交付
    換地についての、各権利者間の不均衡をなくすため、金銭により清算します。
11. 事業の完了

土地区画整理事業の主な用語

減歩

　土地区画整理事業は、その施行による土地の価値の増加に応じて施行地区内の権利者から土地を提供していただき、その土地は公共施設のための用地及び事業費の財源となる保留地に充てられます。従前の土地は提供していただいた分だけ面積が減少することになります。これを「減歩」といいます。減歩はその目的により「公共減歩」と「保留地減歩」に分けられます。「公共減歩」とは事業により整備される道路、公園等の公共施設の用地を確保するための減歩をいいます。「保留地減歩」とは事業費の一部に充てるために売却する土地を確保するための減歩のことをいいます。この両方を合わせた減歩を「合算減歩」といい一般的に減歩とはこの合算減歩のことをいいます。
　減歩により土地が減少した分は土地利用のしやすさや環境の向上等の利益となって権利者の方々に戻ってきます。

仮換地

　区画整理では、事業の施行上必要な場合には、施行前の土地に代えて仮に使用し、収益することのできる一定の土地を指定できることになっており、この土地を「仮換地」といいます。仮換地は一般に将来そのまま換地となる予定の土地として定められています。

換地

　道路、公園、河川等を整備すると同時に安全で使いやすい宅地につくりかえるため、それぞれのもとの土地の形を整え、もとの条件にみあうところに配置換えをします。このようにもとの土地に対して新しく置きかえられた土地を「換地」といいます。

換地処分

　工事が完了した後、従前地の権利関係を換地に移行する法的な手続きを「換地処分」といいます。
　換地処分は、関係権利者に換地計画において定められた関係事項を通知する行政処分です。組合や市町村等は、換地処分をした場合においては、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければなりません。都道府県知事は、届出があった場合は、換地処分の公告をします。換地処分の公告があった場合においては、換地は、換地処分の公告があった日の翌日から、従前の宅地とみなされ、換地を定められなかった従前の宅地の権利は、換地処分の公告のあった日が終了した時において消滅します。
　なお、さいたま市施行の事業については、都道府県知事への換地処分の届出は要せず、さいたま市長が換地処分の公告を行います。また、さいたま市内における組合施行の事業については、さいたま市長に届出をし、さいたま市長が換地処分の公告を行います。

建築行為の制限

　組合設立の認可や事業計画の決定等の公告があった日から、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更、建築物その他の工作物の新築、改築、増築、又は移動の容易でない物件の設置、たい積を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなければならないこととされています。事業の施行に支障となる行為は原則として許可されません。
　なお、さいたま市内においては、さいたま市長の許可を受けることとなります。

公共施設

　土地区画整理事業における、公共施設とは、道路、公園、河川、水路等の公共の用に供する施設をいいます。

施行規程（定款）

　地方公共団体等が土地区画整理事業を施行する場合においては、施行規程（組合施行の場合は定款）を定めなければなりません。地方公共団体が施行規程を定める場合は、条例で定めることとなっています。施行規程（定款）は、事業運営上の基本的な規則のことで、その内容は、事業の名称、区域、事務所の所在、審議会（組合施行の場合は総会）に関する事項、事業年度、地積の決定方法などについて定められています。

保留地

　土地区画整理事業施行の費用に充てるため、換地として定めない一定の土地を「保留地」といいます。
保留地は、換地・公共用地以外で、従前の土地（事業施行前のもとの土地）から減歩して定めた施行者が留保する土地で、1．事業費に充てる、2．公共施設用地に充当する等を主な目的とします。

清算金

　土地区画整理事業において換地は、従前の宅地と換地方の土地との相互関係を考慮し、位置・地積・土質・水利・利用状況・環境等の条件が総合的に照応するように定めなければなりません。（照応の原則）
　しかしながら、それぞれの宅地の様々な事情や決められた街区（道路、水路等の公共施設用地で囲まれた一団の土地）の中にいくつもの換地を当てはめるという技術的な面から計画とおりの換地面積を与えることができず、若干の不均衡が生じることがあります。この不均衡を是正するために、徴収・交付する金銭を清算金といいます。